房住不炒再重申,連續三年被寫入政府工作報告
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房住不炒再重申,連續三年被寫入政府工作報告,今年全國政府工作報告關於房地產調控的具體提法是:堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,房住不炒再重申,連續三年被寫入政府工作報告。
房住不炒再重申,連續三年被寫入政府工作報告1
在堅持“房住不炒”的定位下,房地產業的良性循環和健康發展日益受到重視。
3月5日,十三屆全國人大五次會議在人民大會堂開幕,國務院總理李克強在政府工作報告中表示,繼續保障好羣衆住房需求。
堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,探索新的發展模式,堅持租購併舉,加快發展長租房市場,推進保障性住房建設,支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,穩地價、穩房價、穩預期,因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。
從2020年至2022年,“房住不炒”已連續三年被寫入政府工作報告。
住建部部長王蒙徽近日在國新辦發佈會上談及2022年工作部署時也提到,繼續穩妥實施房地產長效機制,保障住房的剛需,同時滿足合理的改善性需求,促進房地產業良性循環和健康發展,努力穩地價、穩房價、穩預期。
易居研究院智庫中心總監嚴躍進稱,今年政府工作報告中提到“合理住房需求”,從需求羣體來看,新市民的居住需求將受到重點關注。
3月2日,銀保監會主席郭樹清在國新辦發佈會上表示,所謂“新市民”,就是在城鎮已經居住的,但是還沒有戶口的;或者是剛剛拿到戶口不足兩年、三年的。這個人口數量大概有3億多,他們都面臨着安居樂業、就業創業、租房買房、孩子上學、老人養老這些需求,都是非常實實在在的。
“近日,中國銀保監會、中國人民銀行已發佈了《關於加強新市民金融服務工作的通知》,此次文件中提及了優化住房金融服務和滿足新市民安居需求的導向。這也說明,當前對於此類人羣合理住房需求會有全方位的保障,是今年房地產市場發展中的一個重要特點。”嚴躍進稱。
從供給側來看,租賃住房成爲政策着力點,這既包括“加快發展長租房市場”,也包括“推進保障性住房建設”。
根據“十四五”規劃綱要,五年內中國常住人口城鎮化率要提高到65%,其中,2021年年末,中國常住人口城鎮化率已達到64.72%。隨着流動人口規模的持續擴大和家庭戶規模的不斷縮小,中國住房租賃市場需求不斷增長。
嚴躍進認爲,隨着住房租賃相關政策的頂層設計相繼出爐,中央和地方對住房租賃市場支持力度持續加大,住房租賃市場正迎來蓬勃發展期,多元化租賃需求將得以滿足。
隨着中國城鎮化進入後半程,城市建設也更加註重精細化發展與質量提升。對此,今年政府工作報告指出,房地產領域要“探索新的發展模式”。
王蒙徽在上述國新辦會議上也指出,探索房地產業的新發展模式,將帶來巨大的內需潛力。“比如,我們早期建設的這些城市基礎設施已經開始老化,比如有些地下水已經不通,特別是老房子,包括一些化糞池現在也經常泛味兒,還有像燃氣管道,一方面是老化,另一方面安全隱患也逐漸顯現,都迫切需要更新改造。
同時,推進基於數字化、網絡化、智能化的新型基礎設施建設,也是新的經濟增長點。農房和鄉村建設與農民羣衆對現代化生活的需求還不適應,發展潛力巨大。”
房住不炒再重申,連續三年被寫入政府工作報告2
3月5日,十三屆全國人民代表大會五次會議在人民大會堂開幕,國務院總理李克強作政府工作報告。
政府工作報告提出,繼續保障好羣衆住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,探索新的發展模式,堅持租購併舉,加快發展長租房市場,推進保障性住房建設,支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,穩地價、穩房價、穩預期,因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。
近年來,房住不炒、三穩(穩地價、穩房價、穩預期)等表述多次出現在監管部門的文件和有關講話中,體現出樓市調控的基本原則並未改變。
今年的政府工作報告還重申了樓市調控的目標,即“促進房地產業良性循環和健康發展”。
中原地產首席分析師張大偉認爲,促進良性循環指向政策端須着力防範銷售及信用端的惡性循環風險,保障市場預期的平穩有序。這也是監管層基於過去一年來的市場變化做出的`表態,體現出對樓市運行質量的更高要求。
因此,政策端對於樓市降槓桿、防風險的基本要求並不會改變。“三道紅線”、“五檔管理”等房地產金融審慎管理制度仍將持續執行。
對於合理住房需求的支持,也被認爲是政府工作報告中房地產工作有關表述的亮點。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,政府工作報告明確,繼續保障好羣衆住房需求,並提到,“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”。結合近期監管部門的表態,說明合理的住房需求得到肯定。
2021年的中央政治局會議和中央經濟工作會議,均提到了對合理住房需求進行支持。今年2月24日,住建部也在新聞發佈會上提出,保障住房的剛需,同時滿足合理的改善性需求。
從需求分層來看,剛需與改善性需求的滿足同樣重要。業內分析人士認爲,目前,政策端對前者的支持力度相對較大,後者則尚有加強的空間。
“改善性住房需求在市場中的佔比不斷提高,貝殼研究院估算,全國改善性換房需求能夠佔到50%-60%。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂認爲,促進改善性需求釋放,既能夠打通二手房、新房和土地市場的循環,也能夠促進城市更新改造投資,對於發展租賃市場也有非常大的幫助。“
可以說,在當前形勢下,促進改善型需求能夠有效緩解部分房地產企業的資金困局。”
嚴躍進認爲,對合理住房需求的支持,將是今年的重要政策着力點。這其中包含兩個方面:
一是通過信貸支持、購房補貼、公積金政策寬鬆等手段,進一步降低購房門檻;二是通過加強租賃住房、保障房等的建設,在供給端進行改善。
他表示,在今年,這些方面的政策將得到細化。尤其是對改善性需求的支持政策和對保障性租賃住房的支持措施,將是重要的看點。
嚴躍進表示,從政府工作報告的有關表述來看,房地產市場2022年平穩運行將是趨勢。一方面,調控政策更加完善,且更具精準性和協調性,尤其是房地產長效機制的運行,將對市場起到保駕護航的作用;另一方面,隨着調控政策深入人心,加之市場的洗禮,各類市場主體也趨於理性。
上述機構認爲,短期內,房地產市場將延續回溫的局面,市場基本面有望在今年二季度之後恢復正常,開發企業投資信心也有望在二季度逐步恢復。
房住不炒再重申,連續三年被寫入政府工作報告3
3月5日上午,十三屆全國人大五次會議開幕,國務院總理李克強代表國務院向大會作政府工作報告,其中涉及房地產的提法包括房住不炒、“三穩”目標、因城施策、良性循環、滿足合理住房需求、加快發展長租房市場、有序推進城市更新等,但是並未提及房地產稅。
在業內人士看來,此次兩會政策表述,總體上和去年四季度的各類政策表述一致,體現了政策的連續性。
那麼,今年政府工作報告涉房內容與以往提法有何異同?在因城施策和精準調控下,房地產政策鬆緊尺度如何把握?房地產如何更好地促進“良性循環”?如何更好地滿足購房者的合理住房需求?
重申“房住不炒”,強調“三穩”目標
今年全國政府工作報告關於房地產調控的具體提法是:堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,探索新的發展模式;支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,穩地價、穩房價、穩預期,因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。
對於重申“房住不炒”和“三穩”目標,盤古智庫高級研究員江瀚表示:“房住不炒這個理念已經成爲這些年國家聚焦的一個核心原則,因此,房地產市場保持一個穩定發展已經是大勢所趨。我們判斷房地產市場的趨勢,穩健將會是最大的主旋律。
特別是‘三穩’策略,將會對房地產市場的發展起到更有效的引導作用,房地產市場未來調控的核心依然是求穩,既不會出現大規模的過度上漲,也很難出現大規模的過度下跌。”
中原地產首席分析師張大偉分析認爲,政府工作報告連續多年明確了“房住不炒”,代表了房地產市場不會再次全面刺激寬鬆,也代表了未來樓市政策將依然打擊投機性投資,對於真實居住予以保護,未來微調的政策也會有利於剛需。
“因城施策”下,政策支持力度或進一步加強
繼2020年後,“因城施策”再次出現在政府工作報告中。與此同時,“良性循環”首次出現在政府工作報告中,延續去年底的中央經濟工作會議精神。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂認爲,當前部分城市因城施策,通過人才住房補貼、提高公積金貸款額度、降低首付比例、定向取消“認房又認貸”等政策,從需求端切實降低了購房成本,有效地促進了市場的築底修復。預計後期房地產支持政策力度會進一步加強、城市範圍擴大,2022年全年房地產市場向好修復,實現良性循環和健康發展,爲穩定宏觀經濟大盤發揮積極作用。
如何更好地滿足購房者的合理住房需求呢?對此,許小樂表示,支持合理住房需求中包括剛需和改善性住房需求,調控政策在保障剛需的同時滿足改善性住房需求。實際上,改善型住房需求在市場中的佔比不斷提高,貝殼研究院估算,全國改善型換房需求佔到50%-60%,包括品質的改善和區域的改善。
促進改善型需求釋放,既能夠打通二手房、新房和土地市場的循環,也能夠促進城市更新改造投資,對於發展租賃市場也有非常大的幫助。可以說,在當前形勢下,滿足改善型需求能夠有效緩解房地產企業資金困局。
穩健貨幣政策靈活適度, 預計房貸實際利率持續下降
今年的政府工作報告還指出,穩健的貨幣政策要靈活適度,保持流動性合理充裕。同時政府工作報告提到,推動金融機構降低實際貸款利率。
實際上,近期,包括購房貸款首付比例下調等房地產金融政策變化成爲市場熱點。諸如溫州市、南通市、佛山市、重慶市、贛州市、菏澤市等地區部分銀行下調首套房首付比例,福州市、晉中市、南寧市、北海市下調公積金購房首付比例。
與此同時,各大城市商業銀行房貸利率也有實質性的下降。貝殼研究院2月份監測的103個城市中,超八成城市的房貸利率下調。
而在前一日(3月4日),銀保監會、中國人民銀行發佈了《關於加強新市民金融服務工作的通知》,其中指出,滿足新市民合理購房信貸需求。
支持商業銀行認真貫徹國家有關政策,緊緊圍繞“穩地價、穩房價、穩預期”目標,因城施策執行好差別化住房信貸政策,合理確定符合購房條件新市民首套住房按揭貸款的標準,提升借款和還款便利度。
鼓勵商業銀行充分運用信息技術手段,多維度科學審慎評估新市民信用水平,對符合購房政策要求且具備購房能力、收入相對穩定的新市民,合理滿足其購房信貸需求。
許小樂預計,2022年房地產金融信貸政策保持穩健偏支持,銀行房貸利率下降,貸款額度有保障、投放節奏平穩有序;針對房企較大的債務風險、“三線四檔”等金融調控政策進一步優化,實現房企金融降槓桿平穩有度。
加快發展長租房市場,或將出臺更多租賃住房支持政策
今年的政府工作報告中關於租賃住房的內容並沒有去年多,但是字字精煉,涵蓋“堅持租購併舉,加快發展長租房市場,推進保障性住房建設”。
“保障性住房建設不僅是長期構建多層次住房供給體系、形成住房消費階梯的重要舉措,短期也是‘穩經濟’的有效抓手。2022年租賃市場和保障房市場依然會是大力推動發展。” 張大偉如是說。
許小樂表示,租賃領域將以需求爲導向,持續優化租賃房源供給側。繼2018年兩會後,今年兩會再次強調租購併舉的戰略,意味着今年租賃領域將在“保障+市場”兩條線並行發展,共同解決大城市不同類型人羣的租房問題,租賃房源供給側持續得到優化。
去年的政府工作報告提到“規範發展長租房市場”,今年的政府工作報告提出“加快發展長租房市場”,這種轉變值得思考,長租公寓經歷爆雷等一系列深度調整後,如何更好地快速發展?
“隨着去年中央、地方針對租賃領域監管政策的出臺,租賃市場規範化發展環境基本形成,今年將更多地出臺土地、金融等支持租賃市場發展的政策,通過發揮市場主體的力量,解決大城市租客多樣化、品質化的租賃需求。”許小樂說。
推動縣城城鎮化,爲縣域房地產市場帶來住房需求
今年的工作報告提出,新型城鎮化紮實推進,推進以縣城爲重要載體的城鎮化建設。同時提出,加強縣域商業體系建設。這給房地產市場尤其是房地產企業帶來哪些機會?
中泰證券研究所政策組首席分析師、上海財經大學公共政策與治理研究院首席經濟學家楊暢表示,“十四五”規劃就明確提出,要“推進以縣城爲重要載體的城鎮化建設”,是現階段新型城鎮化建設的一條主要線索。
許小樂表示,在推進以縣城爲載體的城鎮化建設的驅動下,縣城在公共服務設施、環境基礎設施、市政公用設施、產業配套設施、商業體系建設等方面將加強,有利於農民工返鄉在縣城安置、鄉村農業人口向縣城流入,爲縣域房地產市場帶來住房需求,有利於區域樓市發展,
特別是有利於庫存壓力較高的縣域城市去庫存,對於投資佈局縣域較多的房企而言是機遇。
“對房地產企業來說,要把握此類市場需求,積極做到業務和資源下沉。”研究院智庫中心研究總監嚴躍進也表示。
此外,對於如何更好地推動以縣城爲重要載體的城鎮化建設,楊暢表示:“現階段,國內縣城發展呈現出一定的分化跡象,尤其是東部沿海地區出現了部分規模、體量、人口數量較爲突出的縣城;另一方面,中西部低等級縣城出現人口流出的跡象。因此,未來如何對不同區域的縣城建設,提出針對性的政策措施,仍然值得觀察。”
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