房地產銷售自己拓客渠道有哪些

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房地產銷售自己拓客渠道有哪些，房地產的拓客渠道有很多，可以資源換置，機構類、非機構類營銷拓客渠道，當然也可以自己尋找資源等等。接下來帶大家瞭解房地產銷售自己拓客渠道有哪些。

房地產銷售自己拓客渠道有哪些1

房地產公司拓客方法：

1、根據派發項目的地理位置、周圍的配套設施以及購物中心等優勢,本着客戶的就近原則的特點，因此要把項目所在地區做爲宣傳的重點。

2、根據每期宣傳推廣內容的重點，尋找目標客戶，進行有針對性的拓客。

3、適當調整使得大部分樓盤在價格上具有一定的優勢，總價較低，符合大的購房羣體——工薪階層的需求，在人流較爲集中的地區進行拓客。

4、針對派發樓盤的概況、位置尋找主要街道或是商業區行人，再有就是對周邊的主要區縣進行宣傳，擴大推廣範圍。

5、面向大型個體業戶集中地，進行集中宣傳，或者組織團購也可。

6、根據置業顧問自己的經驗或人際關係，也根據樓盤的實際情況，對準客戶比較集中的地區比如市區爲中心向周邊擴散，自己把控，進行推廣。

7、資源置換方式，可以和培訓公司、銀行、通訊等有大客戶資源的公司進行客戶資料置換；

8、通過互聯網來搜索客戶資料，拓展自己的客戶資料庫；

9、根據當地的企業資料和黃頁等渠道來拓客；

10、開展媒體和自媒體宣傳的渠道來拓客；

11、開展房產體驗活動的方式來拖等。

12、在早、中、晚人流量最大的時間段，佔據主要街道、商業區大型商場門口、大型企業進行宣傳。

13、定崗定人在企事業單位上班或是下班時間進行派單，主要目標大型企事業單位，辦公寫字間，機關單位，以此挖掘準客戶。同時協助項目的團購活動，進行適當的宣傳。

房地產銷售自己拓客渠道有哪些2

(一)大機構、大集團等大客戶資源;主要是項目附近的大型機關、企事業單位、社會團體等大客戶。

(二)社區、寫字樓、娛樂服務場所、超市、百貨商場等客戶資源;

(三)開發商自身的會員俱樂部客戶資源以及其他關係資源;

(四)代理商的客戶資源或者二三級市場聯動的地鋪網絡及其積累的客戶資源;

(五)合作物業公司的客戶資源;

(六)房展會、巡展會等外展活動積累的客戶資源;

(七)專業短信公司、直郵公司的客戶資源;

(八)銀行、證券、基金機構、移動公司的VIP客戶，高爾夫、車友會、遊艇會等俱樂部會員;各種協會如臺商協會、證券協會、物流協會會員。

(九)房地產公司員工和老客戶推薦的客戶資源。

拓客渠道：邀請參加項目舉辦的活動

拓客渠道：訪談

訪談也是一種好的客戶關係維繫方式，訪談體現對客戶意見的重視，能給客戶增強歸宿感和主人翁的感覺。尤其是開發商定期業主懇談、開發商專職聘請業主顧問等等都是好的形式，西安紫薇花園就是通過聘請業主擔任兼職工程監理獲得了很高的品牌美譽度。

拓客渠道：消費

對銷售現場來說，人氣是重中之重，尤其是對一些地段較偏、人氣不足的項目。消費可謂是有效促進人氣的重要手段。

很多較爲高端的項目如深圳中旅國際公館、深圳中信紅樹灣都在售樓中心引進老樹咖啡等品牌餐飲機構，給客戶提供咖啡、冷飲、點心等，同時還給誠意客戶發行消費券，通過贈送1000元消費券等吸引客戶本人及親友到銷售現場。

拓客渠道：專項推薦

專項推薦主要是各種類型的產品推介會，深圳星河丹堤項目將產品推介會與小型餐會結合，也取得了良好的效果。

拓客渠道：回訪

定期對到訪客戶進行回訪也是客戶關係維繫的規定動作。

拓客渠道：饋贈

對客戶的饋贈包括節假日贈送小禮品、簽約入夥贈送紀念品、活動抽獎獎品等，還有老客戶帶新客戶的積分獎勵、贈送物業管理費等。

機構類營銷拓客渠道

1渠道1：一手代理(含獨家代理、聯合代理與開發商自建團隊)

已是“高成本、薄利潤”(勞資成本日益高漲，而平均代理點數則趨於下降：一線城市或主流項目1.0-1.2%，二線城市1.2-1.5%，三線城市1.5-1.8%，滯銷房源的點數與溢價分成等情況需甲乙雙方另議，另外，不同業態的營銷佣金略有不同)的一手代理商，或者自己搭建自己付錢的“銷售團隊”，是過門的“大老婆”，“團隊建設、進場投入、培訓、工資等”都是要先搭進來的固定成本，爲了生“娃”(業績)，這個渠道及其團隊，會和你同甘共苦更久。

1. 先收人心，後榨業績：榨取業績，並不需要處處都扮“周扒皮”，整天拍桌子不一定拍出持續穩健的業績(往往你還沒罵完，人就bye-bye了)。在嚴格的機制之外，善待、鼓勵與支持和你長期同船的人，其實能讓銷售團隊更加任勞任怨地拼命幹活(老祖宗的話——“士爲知己者死”就是這意思了)，奇正相合，方爲管理王道。

2. 按實際可完成業績額的110%-120%來設定基本任務：營銷管理中的目標業績設定，重要的原則是——目標業績，要是“跳起來才能摘得到的桃子”。

3. 給(中層)1個人開1.5個人的工資，然後安排2個人的活：不要吊死在“人員編制”的樹上，中層銷售管理人員是團隊的大腦和引擎，進入28-35歲的年齡階層後的中層，對於薪傭結構的追求發生變化，建議以高於市場水平的固定工資和與市場打平的佣金(業績公傭)來設定薪傭結構，如：1.5-2.0倍市場水平的固定工資+1.0‰-1.5‰的公傭計提點。然後，充分調動中層的管理智慧與帶隊打仗的經驗。

4. 基層工資“嚴控”，跳點激勵“夠嗨”：靠工資吃飯的銷售團隊是沒有戰鬥力的，只會拖死項目。基層銷售人員薪傭結構設計的具體建議爲：固定月薪範圍取值1500-2000元/月(二線城市爲例，一線/三線城市可以在20%區間上下浮動)。目前市場上普遍的佣金計提範圍在1.5‰-2.5‰區間，說實話，這已經不太有吸引力(因爲淡市已經將過去大量簽單的業績紅利，都衝得沒多少錢可以賺了)，因此，如果真要打仗，可以將基層人員的佣金計提標準設置在4‰左右，直接用高佣金吸納真正有殺傷力的置業顧問加入團隊——這纔是項目衝高業績的真正源頭。另外，當目標業績略高或遠超正常水平時，在衝刺業績時，還可用“增量利益”作爲覈算基數，分配一部分超額激勵，來作爲達標獎勵(比如：增量業績的佣金翻倍)，同時，設置一個基本任務，作爲未達標情況下的罰則。

5. 重獎輕罰，分級共擔：一些管理者，喜歡搞“重獎重罰”甚至“輕獎重罰”，實在是不明智。虛高的目標業績，大多是被年初的`業績增長率需求給害的，不堪重負的業績任務下，還祭出“罰款”的大棒，其實對團隊士氣未必是好事，只知道用罰款與砍人來祭旗的軍長與軍紀，本身就值得反思。在這種高壓業績之下，用正向激勵爲主，逆向懲罰爲輔的思路，應該是考覈激勵設計的原則。其次，要按照管理層級，逐級設計與執行獎罰，讓獎罰成爲“連坐”，不能顧此失彼，讓一些人累死，而另一些人站在岸上看熱鬧。

6. 逼出“頭馬”，再逼“馬羣”追趕：沒有銷售“大神”的項目，是殭屍團隊;大神如果永遠是同一個人，也還是殭屍團隊。因此，要逼迫團隊“學習、分享、內部競爭，互相良性PK”氛圍的形成。具體，有2件事可重點抓：

① 早會定計劃，晚會做總結，經驗共享：很多銷售團隊都開早會(似乎餐館、美容美甲、甚至沐足館都在搞早會了)，不要指望前一晚拖着疲憊的身體回到宿舍的銷售主任，在一個很多都流於形式的八股早會(早讀+打雞血+講故事+唱歌跳舞+喊口號…)後，就能滿血復活。靠別人餵雞血才能亢奮的銷售人員，是成不了銷售精英的。所以，要回到案場每一天的具體問題上來，引導團隊具體問題具體分析，羣策羣力解決疑難雜症，及時處理客戶反饋的問題，據此調整出新的說辭與“百問百答”，儘快完成團隊培訓與同步。

② 開“有議題，有方案，有落實”的會：責任到人，緊密追蹤，及時糾偏，結果考覈。不能“亂開會、開會亂”，多少營銷光陰，都是在無效會議裏蹉跎掉的。

7. 把營銷方案逼到“落地”爲止：對比較喜歡“引經據典”，動輒給你提“××項目如何如何”的，要小心，因爲“紙上得來終覺淺”。對方案的落地細節和執行難點，要儘量“打破砂鍋問到底”，這樣，纔不會“會議開得很happy，會後還是很worry”。

8. 讓提案的那個人來操盤：要防止“提案的是高手、操盤的是豬頭”的情況發生。做開發商，最牙癢癢的，是“相親”看上的人，娶過門時就“老母雞變鴨”了。我常提兩個問題來試探服務方的底氣：①能不能讓經理提案，別整天都是幾個大拿給我提案(你們總經理能做我的項目經理嗎?);②把團隊名單作爲附件，寫進合同，並在合同中設計相應的人員調整流程與違約責任。

9. 三級管控制，量化責權利：大型開發商，在很早期，就已將工程和項目管理領域的分級管控體系，引入營銷流程。並明確：

① 一級項(分類大工作)：在全程化的簽約回款、風險處理與客服工作之外，對營銷的主體流程，主要包括“公司品牌導入、項目宣傳造勢、蓄客認籌、裝戶、開盤、持銷(租售)、清尾、入夥”等工作進行分割。

② 二級項(分項子工作)：對一級項進一步拆解(子項分解繁雜，不一一列舉)。

③ 三級項(人機材錢時)：明確主責任、協助人/團隊、硬件保障條件、物料清單、財務預算與收支、進度管理等。

④ 成果導向，量化“責權利”：只有把人和“任務量、成果標準、責權明細、獎懲方案”綁在一起，纔有工作穩步有序執行、及時糾偏。

10. 按到款及時結算，適度截留或滯納：無論對己方還是服務方團隊，及時結算，都是銷售良性循環的極爲重要的保障。而結算額度與比例，對於開發商自建團隊的員工，可以按照“到賬：入夥後：辦理項目產權初始登記備案後=8:1:1”的比例，來進行適度的結算截留。個人的經驗看，不建議用“保證金”來保障乙方履約業務(首次結算前，乙方都在預投入成本，已經爲項目預付出了)，可以考慮“少額滯納”(具體做法是：在乙方協助購房客戶完成認購意向簽約、齊件交件、銀行放款或同貸書送達、賬戶到達甲方賬戶後，甲方給予乙方結算。如此時甲方對乙方的信任度尚未建立，可以考慮商談在每筆結算時，計提少量如“10%”的滯納金，待合同簽約及備案登記等環完成時，予以結算。以便保障乙方服務善始善終，不至敷衍了事)。

11. 少花點錢在“物”上，在一定分寸內，多花點錢在“人”上：10萬塊，投個戶外也許只冒個泡泡，但砸在團隊激勵上，就會砸出個“大水坑”。在保障了基本、必要的渠道與物料的投放後，把餘錢儘量多、儘量以現金形式地，獎勵給在前線浴血奮戰的“案場營銷人員”，他們，永遠是最值得激勵的。

12. 要求服務商抽取一定比例的公用金(或甲方設)激勵創新，激活團隊，及時兌付：中央集權“長官制”的問題一是，長官對了就全對，長官錯了就全錯;問題二是，老大覺得下屬沒用，自己累得要死，下屬覺得自己也沒啥用，慢慢的，那也就真沒用了。所以，“激活團隊，讓團隊成長”纔是管理者的核心團隊建設任務。怎麼做創新激勵呢?方案如：1個合理化營銷建議獎100塊;能在項目上執行落地再獎200塊;經落實證明能帶來上客與業績成交實效的，加重獎勵;具備複製到其他兄弟項目價值的，再重獎。用現金或微信紅包，在最短的週期內兌現(微信紅包是可以在營銷團隊羣內馬上兌現的)，公開表揚，攪活氛圍。

13. 向服務商學習：目前國內大多數代理渠道合作裏，乙方都沒有意識到，在合同中增設降低被挖角的“競業條款”的必要性(條文如：合同服務期及服務期結束後的××年內，甲方不得聘用乙方人員，否則×××云云)，在此，建議代理服務商增加這一重自我保護。對於開發商而言，我不建議“惡性挖人”(挖了服務方的1個人，而毀了服務方的合約)，雖然這種事情天天都在發生，但，從誠信的營商環境來看，實在是人人有責的事情。我的建議是：選拔3-5個人，進入服務商團隊，融入其環境，獲得學習與進步的空間。

非機構類營銷拓客渠道

對於非機構類營銷渠道，因爲碧桂園、融創、中海、龍湖、世貿等(以渠道拓客、地推拓客等見長)的企業，已經做得很細緻與到位了，度娘可以搜索到大量介紹，行業內的各類培訓與沙龍也是反覆炒作，筆者不再贅述。

僅列出主要菜單，有機會，在一些重點的操作細節以及要注意的重大問題，再用案例在後續營銷評論中加以說明)。

非機構類營銷渠道的主要菜單(供業內人士參考)如下：

渠道5：老帶新(人脈拓展)

渠道6：競品攔截(摩托仔、小蜜蜂)

渠道7：異地營銷(項目聯展、旅行社帶看、度假物業聯動、異地二手聯動)

渠道8：會員制渠道(行業協會、4S店、夜總會、健身房/SPA館/美容美髮、寵物店、高檔食府、航空會員、婚慶婚紗、高端研修班)

渠道9：社區型渠道(超市/便利店、麪包房、桶裝水店、DM/速遞、餐館、道閘、菜場、廣場、拆遷點位)

渠道10：公共型渠道(酒店、甲寫、銀行、郵/電/廣、的士、院線、酒吧/KTV、精英雜誌)

渠道11：下鄉路演(村委、農貿集市、夜市等)

渠道12：企業拜訪與團購(大企業、私營企業、機關單位)